Kasus Menarik Cak Sholeh – Mei 001

Kasus Cak Sholeh 001 – 05 Mei 2023 : Rumah Terjual Tanpa AJB, Harga Tidak Jelas

Sebagai seorang notaris dan ppat, saya melihat beberapa kasus menarik yang ada di medsos Cak Soleh, seorang praktisi hukum dengan slogan nya “No viral No justice”.

Contoh saja, dalam kasus Cak Soleh 001-05Mei23 ini (penamaan ini hanya untuk memudahkan saya saja) : RUMAH TERJUAL TANPA AJB, HARGA TIDAK JELAS :

https://www.facebook.com/sholehcawalisby/videos/808655436834720/?mibextid=iC4H3cBwLX0xIsLP

Beberapa kasus yang dibawa dan diadukan ke Cak Sholeh sering menggoda alam berpikir, terkadang kasusnya sederhana, muncul di masyarakat dan terkadang coba diselesaikan oleh pelakunya dengan cara logika sederhana yang bisa dibenarkan. Namun, beda cerita pada saat eksekusi atau pelaksanaan dari dokumen dan surat dibawa tangan yang telah ditandangani. Dalam kasus ini : kuasa jual dibawah tangan, penguasaan sertifikat tanah.

Silahkan dicek videonya, sudah diuraikan disitu didalam tanya jawab Cak Sholeh dengan pelapor / si Ibu.

Beberapa info yang muncul dari pembicaraan di video tersebut:

Bahwa pelapor/ si Ibu telah melakukan suatu tindakan pidana, telah dijatuhi hukuman dan telah dijalani masa hukumannya
Adanya beberapa hutang si Ibu kepada beberapa pihak
Adanya sertifikat yang menjadi jaminan pada salah satu bank
Keinginan dari pelapor / si Ibu agar hutang-hutangnya dapat cepat terlunasi
Ada pihak lain yang dapat membayarkan hutang dengan cara membeli rumah si Ibu yang sertfikatnya masih di bank
Seluruh hutang dinilai kurang lebih 160juta (rincian: utang di PKK 78 juta, Zaki 20 juta, di bank 50 juta)
Harga deal jual beli rumah Rp.338 juta

Infromasi lainnya:

Adanya Kuasa Jual (dibawah tangan) yang isinya kuasa untuk menjual tanah dan bangunan.

Ditandatangan oleh si Ibu, dengan harapan menutupi hutang-hutang, segera lunas serta masalah cepat selesai. Kuasa jual ditandatangan oleh si Ibu tanpa ada persetujuan atau tandatangan suaminya.

2. Hutang-hutang selanjutnya telah dibayarkan.

3. Sertifikat sudah tidak lagi dipihak bank, melainkan sudah ditangan pembeli.

4. Sisa Selisih hasil penjualan rumah dengan pembayaran hutang yang belum diterima oleh si Ibu.

Dalam video ini, ada beberapa hal yang harus ditindaklanjuti dan dijelaskan oleh Cak Sholeh.

Terlebih mengenai proses peralihan hak atas tanah dan bangunan yang juga bisa saya tambahkan sebagai berikut:

Penguasaan Sertifikat rumah oleh Pembeli baru, tidak menimbulkan hak kepemilikan baginya, selama belum dilakukan peralihan hak atas tanah dan bangunan. Berbeda dengan mobil atau motor, penguasaan fisik atas BPKB dan STNK (sebagai alas hak) merupakan bukti yang bersangkutan memiliki mobil atau motor meskipun masih terdaftar atas pemilik yang lama.

2. Proses peralihan hak atas tanah dan bangunan hanya dapat dilaksanakan dengan mekanisme penandatanganan AJB (Akta Jual Beli) di hadapan PPAT, dengan menghadirkan:

a) Penjual (si Ibu) beserta dengan suaminya sebagai persetujuan pasangan atas penjualan harta bersama; atau kuasa jual dalam bentuk akta notaris.

b) Pembeli

3. Sebelum ditandatangan AJB, beberapa yang perlu dilakukan :

a) Dilakukan terlebih dahulu pengecekan sertifikat (termasuk plotting atau validasi jika diperlukan) di Kantor BPN setempat (oleh PPAT)

b) Pembayaran pajak-pajak dan validasi:

i. PPH (Pajak Penghasilan) yang ditanggung oleh Penjual

ii. BPHTB (Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan) yang ditanggung oleh Pembeli

4. Dilakukan pendaftaran peralihan hak ke BPN setempat untuk selanjutnya dicatat kepemilikannya ke pembeli.

Keywords:

Hutang piutang
Kuasa jual dibawah tangan
Penguasaan sertifkat asli dipegang oleh pembeli
AJB (Akta Jual Beli)